Das Sterben des Gründerzeithauses - Einblick in die rechtlichen Aspekte und Rahmenbedingungen aus Sicht eines Entwicklers

Abstract

Neu gewonnener Reichtum und ein immer größer werdender Bedarf an Wohnraum führten um 1900 zu einem regelrechten Bauboom und zur Errichtung ganzer Stadtviertel. Bei der Schaffung neuen Wohnraums stand und steht das privatwirtschaftliche Investment und eine entsprechende Kapitalverzinsung, die über dem damals üblichen Zinssatz für Kapitalanlagen liegen sollte, im Vordergrund. Die damaligen klassischen Mietshäuser werden heutzutage Gründerzeithäuser genannt. Sie prägen - noch immer - das relativ einheitliche Stadtbild Wiens. Seit Jahren ist ein langsames Verschwinden dieser Gebäude zu beobachten, das nicht allein durch das Erreichen der technisch-wirtschaftlichen Lebensdauer von Wohngebäuden zu erklären ist. Sind die derzeitigen rechtlichen Rahmenbedingungen und die daraus resultierenden wirtschaftlichen Konsequenzen eine wesentliche Ursache für den Abbruch von Häusern aus der sogenannten Gründerzeit? Diese Masterarbeit beleuchtet einleitend das Gründerzeithaus mit seiner sozialen und wirtschaftlichen Geschichte und seiner Bau-Qualität. Anschließend werden die rechtlichen und ökonomischen Hintergründe für das langsame Verschwinden dieser Wohnbauten erforscht. Von der Problematik des Vollanwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes bis zum Richtwertzins und dem Lagezuschlag spannt sich der Bogen. Die wirtschaftlichen Konsequenzen eines Gebäudes im Vollanwendungsbereich des österreichischen Mietrechtsgesetzes werden anhand einer Gegenüberstellung der Verkehrswerte von Liegenschaften im Teilanwendungsbereich vor Augen geführt. Abschließend geben Gespräche mit Experten auf den Gebieten Immobilienwesen, Mietrecht und dem Finanzmarkt praxisnahe Einblicke, weshalb es für einen Investor aus ökonomischen Gründen wirtschaftlicher sein kann, ein auch in der Substanz gesundes Gründerzeithaus eher abzureißen als es unter den gegenwärtigen rechtlichen Rahmenbedingungen zu sanieren.