Eine Gegenüberstellung der Finanzierungsmöglichkeiten eines Bauträgerprojektes anhand einer Fallstudie

Abstract

Im Rahmen dieser Masterthese werden die verschiedenen Verwertungsvarianten und die daraus resultierenden Finanzierungsmöglichkeiten eines Bauträgerprojektes dargestellt. Abhängig von der Eigenkapitalausstattung des Bauträgers ist zu entscheiden, ob das zu finanzierende Immobilienprojekt mittel- bis langfristig im Bestand des Investors verbleibt oder durch einen Einzelabverkauf nach Entwicklung der Liegenschaft verwertet wird. Die Finanzierungsmöglichkeiten reichen daher von einer kurzfristigen Projektfinanzierung bis hin zu einer langfristigen Bestandsfinanzierung. Beginnend mit einer allgemeinen Beschreibung des Berufsbilds des Bauträgers wird danach auf die Spezifika der Immobilienfinanzierung eingegangen. Im dritten Kapital werden die Finanzierungsparameter und ihre Gestaltungsmöglichkeiten im Kreditvertag beschrieben. Auch die wichtigsten Kennzahlen der Immobilienfinanzierung LTV, LTC, DSCR und ISCR werden im Detail vorgestellt. Der zweite Abschnitt dieser Masterthesis beschreibt eine Fallstudie. Es handelt sich um ein klassisches Wiener Zinshaus im 7. Bezirk, dass von einem Bauträger gekauft wurde. Anhand der Fallstudie wird in weiterer Folge in Abhängigkeit des Verwertungskonzeptes (Abverkauf bzw. Vermietung der gesamten Liegenschaft) die optimale Finanzierungsmöglichkeit vorgestellt, die den maximalen Projektgewinn bzw. die maximale laufende Rendite inklusive vorhandenem Wertsteigerungspotential erwirtschaftet. Je nach Verwertungsvariante werden die Gesamtinvestitionskosten für den Aus- und Umbau der Liegenschaft ermittelt und diese den marktkonformen Verkaufserlösen bzw. nachhaltig erzielbaren Mieterträgen gegenübergestellt. Im Abschluss wird das jeweilige Finanzierungsmodell in Abhängigkeit der Verwertungsstrategie dargestellt. Die gegenständliche Masterthesis soll für Bauträger eine Entscheidungsgrundlage für die optimale Verwertung einer Liegenschaft darstellen. Die Eigenkapitalausstattung des Bauträgers bzw. die Einschätzung der zukünftigen Wertentwicklung der zu entwickelnden Liegenschaft stellen hier die wesentlichen Parameter für die Wahl der Verwertungsvariante und schließlich der, sich dadurch ergebenden, Finanzierungsmöglichkeiten dar.