Das Gründerzeithaus 2.0 – Technische und wirtschaftliche Herausforderungen gebotener sowie freiwilliger Anpassungen an aktuelle Standards

Abstract

Das Gründerzeit-Zinshaus prägt das Wiener Stadtbild seit Mitte des 19. Jahrhunderts. Der Gebäudebestand ist jedoch stetig abnehmend. Die Gründe dafür sind mit den Schwierigkeiten in der Bewirtschaftung zu erklären, da die rechtlichen Rahmenbedingungen gegenwärtig nur bedingt mit den technischen und wirtschaftlichen Herausforderungen in Einklang zu bringen sind. Vor diesem rechtlichen Hintergrund werden die gebotenen Nachrüstungen auf den Stand der Technik einer umfassenden Analyse unterzogen. Die Betrachtung erfolgt im Hinblick auf die Umsetzungsmöglichkeiten, wobei auch die finanziellen Auswirkungen auf die Ertragssituation von Altbauten berücksichtigt werden. Um einen hohen Praxisbezug zu generieren, werden, neben einer Literaturrecherche, 40 Gründerzeithäuser auf den Prüfstand gestellt und die dafür vorliegenden Objektbegehungsberichte gemäß ÖNORM B 1300 sowie die daraus resultierenden Anbote des aufgezeigten Nachrüstungsbedarfes evaluiert. Die Relevanz der Erkenntnisse wird durch Expertengespräche und eine Umfrage unter Vertretern der Immobilienbranche unterstrichen. Daraus können die technisch sinnvollen gebotenen Nachrüstungen und ein durchschnittlich dafür erforderliches Budget für Altbauten abgeleitet werden. Darüber hinaus wird der Fokus auf eine nachhaltige Gebäudebewirtschaftung im Sinne eines Gründerzeithauses 2.0 gerichtet und die Bedeutung einer freiwilligen Anpassung an aktuelle Standards erläutert. Die sicherheits technische Auswertung hat ergeben, dass der Anpassungsbedarf am häufigsten im Dachbereich, bei Beleuchtungen, Geländern, Brüstungen und Handläufen sowie bei Verglasungen besteht. Beim Brandschutz werden zudem Maßnahmen für Brandschutzabschlüsse, Fluchtwege, Blitzschutz und die erste Löschhilfe gefordert. Die wirtschaftliche Betrachtung hat für gebotene Nachrüstungen ein Fünftel der Mietzinserträge eines Jahres bzw. 1,11 EUR/m² und Monat ausgewiesen. Eine nachhaltige Bewirtschaftung umfasst zudem weitere Aspekte, die finanziell zu Buche schlagen. Durch thermische Sanierungen können Gründerzeithäuser auf Niedrigenergiestandard entwickelt werden und einen erheblichen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele bis 2030 leisten. Barrierefreie Anpassungen tragen im Altbau zur Beseitigung unmittelbarer Diskriminierungen beeinträchtigter Personen bei und schaffen einen erhöhten Nutzungskomfort. Die Vorbereitung einer digitalen Infrastruktur ermöglicht die Realisierung des „Smart Home“ im Altbau und ist als Investment in die Zukunft zu sehen. Das Gründerzeithaus 2.0 ist keine bloße Illusion. Die technischen Voraussetzungen dafür sind gegeben. Wenn der Gesetzgeber dringend nötige und zum Teil gesellschaftspolitisch gebotene Anpassungen im Bereich des Miet- und Steuerrechtes bzw. der Förderungsregulative vornimmt, werden zudem die wirtschaftlichen Voraussetzungen für Nachrüstungen zur Erreichung aktueller Standards sowie für eine nachhaltige Gebäudebewirtschaftung geschaffen.

Das Gründerzeit-Zinshaus prägt das Wiener Stadtbild seit Mitte des 19. Jahrhunderts. Der Gebäudebestand ist jedoch stetig abnehmend. Die Gründe dafür sind mit den Schwierigkeiten in der Bewirtschaftung zu erklären, da die rechtlichen Rahmenbedingungen gegenwärtig nur bedingt mit den technischen und wirtschaftlichen Herausforderungen in Einklang zu bringen sind. Vor diesem rechtlichen Hintergrund werden die gebotenen Nachrüstungen auf den Stand der Technik einer umfassenden Analyse unterzogen. Die Betrachtung erfolgt im Hinblick auf die Umsetzungsmöglichkeiten, wobei auch die finanziellen Auswirkungen auf die Ertragssituation von Altbauten berücksichtigt werden. Um einen hohen Praxisbezug zu generieren, werden, neben einer Literaturrecherche, 40 Gründerzeithäuser auf den Prüfstand gestellt und die dafür vorliegenden Objektbegehungsberichte gemäß ÖNORM B 1300 sowie die daraus resultierenden Anbote des aufgezeigten Nachrüstungsbedarfes evaluiert.