Der Immobilienkäufer : die Analyse des Immobilienkäufers als wichtiges prognostisches Kriterium im Hinblick auf den Kauf einer Wohnung in Wien

Abstract

Ein Immobilienmakler muss die Bedürfnisse seines Kunden rund um das Thema "Wohnen" gezielt herausfinden können, um diesen bestmöglich zu beraten. Ziel der Arbeit ist es daher, neben einer allgemeinen Analyse des Käufers von Immobilien im Speziellen den Käufer einer Wohnung in Wien zu analysieren. Dabei wird zwischen dem Käufer einer Wohnung zur Eigennutzung und dem Anlagewohnungskäufer unterschieden. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Wien haben in fast ganz Wien im Jahr 2016 im Vergleich zum Jahr 2015 angezogen; tendenziell sind auch die Wohnungsmieten in den meisten Wiener Bezirken gestiegen. Betrachtet man den Kauf einer Wohnung rein analytisch, empfiehlt es sich für Wien derzeit eher zu mieten als zu kaufen. Nichtsdestotrotz gilt: Der Wohnungskäufer entscheidet häufig emotional. Anhand der aktuellen Bevölkerungsentwicklung und anhand der Haushaltsprognose für Wien, die eine Tendenz zu Einpersonenhaushalten zeigt, kann nicht in Frage ge-stellt werden, dass damit auch die Anzahl der in Wien zur Verfügung stehenden Wohnungen steigen muss. Mit einem durchschnittlichen Nettoeinkommen bzw. mit einem durchschnittlichen Haushaltseinkommen alleine lässt sich der "Traum vom eigenen Heim" allerdings schwer in die Realität umsetzen; wer erbt, tut sich leichter. Die Finanzierung eines Wohnungskaufs muss von Fall zu Fall unterschiedlich betrachtet werden. Kennt man die Kaufmotive des Wohnungskäufers (z. B. Unabhängigkeit von einem Vermieter, Anlage/Sicherheit und Altersvorsorge/Vorsorge für Kinder und Enkel), kann das Marketing gezielt darauf abgestimmt werden. Mit den Sinus-Milieus® gibt es ein wichtiges Modell zur Erklärung des Kaufverhaltens des Wohnungskäufers; Limbic® mit den Limbic® Types ist ein weiteres Modell. Sehr vereinfacht und ins Wienerische übersetzt kann man feststellen: Der "typische Wiener Wohnungskäufer" bleibt gerne in seinem "Grätzel". Die Vorstellungen des Wohnungskäufers in Bezug auf eine Wohnung zur Eigennutzung hängen vom Alter und Lebensabschnitt des Wohnungskäufers ab. Eng damit in Zusammenhang steht die persönliche Zukunftsvorstellung des Wohnungskäufers, aus der sich konkrete Anforderungen an die Wohnung bezüglich Größe, Ausstattung, Flexibilität und Lage ergeben. Für den Anlagewohnungskäufer ist wichtig, welche Rendite sich mit seiner Anlagewohnung erzielen lässt. Hier ist abermals ein Zusammenhang mit der Entwicklung der Verkaufs- und Mietpreise von Wohnungen in Wien feststellbar: Aufgrund der in letzter Zeit deutlich gestiegenen Kaufpreise in bestimmten Lagen nehmen Anlagewohnungskäufer niedrigere Renditen in Kauf oder weichen in andere Bezirke aus. Ob der eher sicherheitsbewusste Anlagewohnungskäufer oder der eher spekulative Aktienkäufer mit seiner Kapitalanlage längerfristig eine höhere Rendite am Markt erzielen wird, lässt sich schwer prognostizieren. Ausländische Wohnungskäufer sind am Wiener Wohnungsmarkt eine Minderheit und konzentrieren sich zumeist auf den Luxusimmobilienmarkt. Ein Leitfaden mit gezielten Fragen dient dem Immobilienmakler als wichtiges Hilfsinstrument zu einer raschen Analyse der Wohn- und Anlagebedürfnisse seines Kunden - für mehr Erfolg am Markt.