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Die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes im Rahmen der Immobilienbewertung dargestellt am Beispiel von Fachmarktzentren / von Tina Steindl
AuthorSteindl, Tina
CensorFeilmayr, Wolfgang
Published2014
DescriptionII, 74 Bl. : graph. Darst.
Institutional NoteWien, Techn. Univ., Master Thesis, 2014
Annotation
Literaturverz. S. 72 - 74
LanguageGerman
Document typeMaster Thesis
Keywords (DE)Kapitalisierungszinssatz / Branchenzinssatz / Sekundärmarktrendite / All Risk Yield / Fachmarktzentrum / Bewertung
URNurn:nbn:at:at-ubtuw:1-72568 Persistent Identifier (URN)
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Die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes im Rahmen der Immobilienbewertung dargestellt am Beispiel von Fachmarktzentren [1.18 mb]
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Abstract (German)

Im Zuge der Immobilienbewertung stellt der Kapitalisierungszinssatz eine zentrale Determinante dar, weswegen eine sachgerechte Ermittlung unumgänglich ist. Die gegenständliche Arbeit behandelt die verschiedenen Herangehensweisen, die Rahmen der Wertermittlung angewandt werden können. Diese umfassen neben dem Heranziehen der Empfehlungen von Fachverbänden und facheinschlägiger Literatur, die Herleitung eines Branchenzinssatz, eines internen Zinssatzes oder die Ableitung des Zinssatzes aus dem Sekundärmarkt. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit einer genauen Datenanalyse durch tatsächlich am Markt erzielte Renditen. Die Analyse der Gegenüberstellung aller Ergebnisses zeigt eine Abweichung von nur +/- 0,4% bei den Angaben aus facheinschlägiger Literatur. Grund dafür sind die nicht tagesaktuellen Datengrundlagen. So werden die Empfehlungen des Hauptverbandes der allgemein beeidet und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs in der Regel nur einmal jährlich angepasst; die Angaben aus facheinschlägigen Publikationen nur je Auflage berichtigt. Daher sind die aufgezeigten Abweichungen als marginal anzusehen und in diesem Zusammenhang zu vernachlässigen. Die Übereinstimmung der ermittelten Sekundärmarktrenditen mit den ermittelten All Risk Yields, lässt sich durch den direkten Zusammenhang zwischen Immobilientransaktionen und Hypothekarzinsen begründen. Zusammenfassend lässt sich daher festhalten, dass unter Anwendung des Verfahrens gemäß § 4 LBG die Ermittlung von All Risk Yields vergleichbarer Objekte für die zu bewertende Liegenschaft eine idealtypische Herangehensweise darstellt. Durch diese retrograde Methode kann der Liegenschaftszinssatz gewählt und entsprechend angepasst werden. Jedoch ist für diese Anwendung eine Vielzahl von Einzeldaten nötig. Die Ermittlung und Überprüfung dieser Daten ist umfangreich und oftmals sehr zeitaufwändig, weswegen i.d.R. zusätzlich auf Erfahrungswerte, Empfehlungen aus facheinschlägiger Literatur sowie Berechnungsschemen wie das der Herleitungsmethode aus Sekundärmarktrendite zurückgegriffen wird.

Abstract (English)

Im Zuge der Immobilienbewertung stellt der Kapitalisierungszinssatz eine zentrale Determinante dar, weswegen eine sachgerechte Ermittlung unumgänglich ist. Die gegenständliche Arbeit behandelt die verschiedenen Herangehensweisen, die Rahmen der Wertermittlung angewandt werden können. Diese umfassen neben dem Heranziehen der Empfehlungen von Fachverbänden und facheinschlägiger Literatur, die Herleitung eines Branchenzinssatz, eines internen Zinssatzes oder die Ableitung des Zinssatzes aus dem Sekundärmarkt. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit einer genauen Datenanalyse durch tatsächlich am Markt erzielte Renditen. Die Analyse der Gegenüberstellung aller Ergebnisses zeigt eine Abweichung von nur +/- 0,4% bei den Angaben aus facheinschlägiger Literatur. Grund dafür sind die nicht tagesaktuellen Datengrundlagen. So werden die Empfehlungen des Hauptverbandes der allgemein beeidet und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs in der Regel nur einmal jährlich angepasst; die Angaben aus facheinschlägigen Publikationen nur je Auflage berichtigt. Daher sind die aufgezeigten Abweichungen als marginal anzusehen und in diesem Zusammenhang zu vernachlässigen. Die Übereinstimmung der ermittelten Sekundärmarktrenditen mit den ermittelten All Risk Yields, lässt sich durch den direkten Zusammenhang zwischen Immobilientransaktionen und Hypothekarzinsen begründen. Zusammenfassend lässt sich daher festhalten, dass unter Anwendung des Verfahrens gemäß § 4 LBG die Ermittlung von All Risk Yields vergleichbarer Objekte für die zu bewertende Liegenschaft eine idealtypische Herangehensweise darstellt. Durch diese retrograde Methode kann der Liegenschaftszinssatz gewählt und entsprechend angepasst werden. Jedoch ist für diese Anwendung eine Vielzahl von Einzeldaten nötig. Die Ermittlung und Überprüfung dieser Daten ist umfangreich und oftmals sehr zeitaufwändig, weswegen i.d.R. zusätzlich auf Erfahrungswerte, Empfehlungen aus facheinschlägiger Literatur sowie Berechnungsschemen wie das der Herleitungsmethode aus Sekundärmarktrendite zurückgegriffen wird.

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