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Title
Erhaltung als Paradigma in der Wohnungswirtschaft? : Der Ersatzneubau als Entwicklungsoption für Bestandsgebäude in Österreich / von Julian Junker
AuthorJunker, Julian
CensorGutheil-Knopp-Kirchwald, Gerlinde
Published2014
DescriptionVIII, 138 S. : Ill., graph. Darst., Kt.
Institutional NoteWien, Techn. Univ., Dipl.-Arb., 2014
Annotation
Zsfassung in engl. Sprache
LanguageGerman
Document typeThesis (Diplom)
Keywords (DE)Immobilienwesen / Ersatzneubau / Reconstruction / Gebäudebestand / historische Bestandsentwicklung / Raumordnungsrecht / Wohnrecht / Eigentümerentscheidung / Neubau / externe Effekte / Österreich
Keywords (EN)Real estate / reconstruction / building stock development / planning law / building law / external effects / Austria
URNurn:nbn:at:at-ubtuw:1-67987 Persistent Identifier (URN)
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Erhaltung als Paradigma in der Wohnungswirtschaft? [2.89 mb]
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Abstract (German)

Die in dem Titel angedeutete These eines Paradigmas der Erhaltung im Wohnungswesen wird in dieser Arbeit aus verschiedenen Perspektiven hinterfragt. Im Falle von Verboten und Hindernissen des Abrisses und Neubaus sowie gleichzeitiger Bestandserhaltungspflicht kann von einem Erhaltungsparadigma ausgegangen werden. Zahlreiche Anzeichen für das Vorliegen dieses Zustands können unter Anderem in den rechtlichen Bestimmungen, dem Umgang mit dem Gebäudebestand in der Praxis und der historischen Entwicklung beobachtet werden. Parallel dazu bestehen Bestrebungen, welche den Ersatzneubau erleichtern sollen und gegen ein Erhaltungsparadigma sprechen. Neben der Frage, ob ein solches Paradigma überhaupt besteht, wird in weiterer Folge auf mögliche Alternativen eingegangen, insbesondere auf die Bedeutung des Ersatzneubaus als Instrument der Bestandsentwicklung. Der gesamtgesellschaftliche Nutzen steht hierbei im Mittelpunkt der Betrachtungen. Die Kapitel "Ausgangslage und Rahmenbedingungen" und "Österreichischer Gebäudebestand" zeigen aktuelle Tendenzen, Ziele und Entwicklungen im österreichischen Gebäude- und Wohnungssektor auf. In den "Praxisszenarien" wird die momentane Herangehensweise veranschaulicht. In diesen Kapiteln wird das Potential von Bestandsersatzmaßnahmen in Österreich ermittelt, welches aufgrund geringer Sanierungsraten, starken Nachfrageveränderungen und unwirtschaftlichen Investitionen in einigen Teilsegmenten vorhanden ist. Die historische Entwicklung zeigt die geringe Bedeutung der Bestandsentwicklung bis zur ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts und die Entwicklungsschritte von Assanierung als flächenhafte Abrisstätigkeit zu einer "sanften Stadterneuerung" mit Erhaltungsschwerpunkten. Die heutige Situation ist sehr stark durch diese Entwicklung geprägt und spiegelt sich in den "rechtlichen Grundlagen des Erhaltungsparadigmas" wider. Anhand von Erhaltungspflichten und Kündigungsbestimmungen können zahlreiche Hindernisse, aber auch Eingriffsmöglichkeiten zur Ersatzneubauetablierung identifiziert werden. Die Eigentümerentscheidung wird primär von finanziellen, bautechnischen und persönlichen Faktoren bestimmt. Diese Handlungswahl sollte bei positiven externen Effekten durch staatliche Eingriffsmöglichkeiten gelenkt und beeinflusst werden. Die externen Effekte sind vielfältig und nur in Bezug auf den Einzelfall bestimmbar. Dementsprechend ist auch der staatliche Eingriff auf Objektebene oder auf Basis von abgegrenzten Entwicklungsgebieten denkbar. Die bestehenden Instrumente sollten an den Ersatzneubau angepasst und um weitere Eingriffsmöglichkeiten sowie Ermessensspielräume der Planung ergänzt werden. Das Kapitel "internationale Ersatzneubaumodelle" zeigt einen möglichen Weg auf und spiegelt die internationale Diskussion über den Ersatzneubau wider. In der Synthese können Argumente für und gegen die Etablierung von Ersatzneubaumaßnahmen sowie Kriterien, die an einem Objekt die Investitionsentscheidung beeinflussen, aufgezeigt werden. Auf Basis der gewonnenen Erkenntnisse kann in Österreich ein Potential an Ersatzneubaumaßnahmen identifiziert werden, welches im Einzelfall anhand von sozialen, ökologischen und planerischen Zielen bewertet werden muss. Eine Förderung oder Ermöglichung von Ersatzneubau sollte nicht allgemein, sondern auf Basis von planerischen Überlegungen in Einzelfällen erfolgen. Diese Vorgehensweise bedarf einer noch ausstehenden gesetzlichen Verankerung des Ersatzneubaus. Die Etablierung sollte sowohl im Wohnrecht, als auch im Raumplanungs-, Förderungs-, Steuer- und Baurecht eine Angleichung der Entwicklungsalternativen beziehungsweise Beseitigung von Hindernissen für Bestandsersatzmaßnahmen beinhalten. Gleichzeitig ist die Bedingung eines planungsinduzierten oder -begleiteten Entwicklungsprozesses aufgrund der Gefahr von Fehlentwicklungen anzustreben.

Abstract (English)

The title of the present treatise refers to a preservation paradigm in housing, which is surveyed from different perspectives. The existence of a paradigm is confirmed when a prohibition or major disadvantage for house demolitions and reconstruction as well as a preservation duty is observed. Legal regulations, common practice and history seem to indicate a paradigm of preservation in housing. At the same time, attempts and intentions trying to enable reconstruction can be identified. Besides the question regarding the actual existence of such a paradigm, the present thesis explores further alternatives, in particular reconstruction as a development tool. The exploratory focus implicates the reasonableness of a paradigm shift and the possibilities of implementing reconstruction as a development tool. In fact, external effects and social benefits are the main assessment criterions of reconstruction in this master thesis. The chapters "Ausgangslage und Rahmenbedingungen" and "Österreichischer Gebäudebestand" examine the settings, objectives and trends in Austrian housing situation. Furthermore, the current approaches to the building stock development are illustrated in chapter "Praxisszenarien". A potential for reconstruction in some sub-segments can be determined mainly because of a low rate of modernisation, a strong shift and inefficient investments. The historical development shows the minor importance of stock development until the mid-19th century and the evolutionary steps from "Assanierung" as extensive demolition to "sanfte Stadterneuerung" with the main focus on preservation. The contemporary situation is mainly affected by these development steps. Numerous obstacles and possibilities for reconstruction are shown in "rechtliche Grundlagen des Erhaltungsparadigmas" where legal regulations on preservation, acquiescence and termination are described. The owner's decision is mainly influenced by financial, constructional and personal factors. Due to external effects and market failure in stock development, there is a need for governmental interventions. External effects can only be determined at the property level. Consequently, governmental interventions need to be formulated at this level or in "development areas". The existing instruments should be adapted to reconstruction and new possibilities of intervention and administrative discretion should be invented. The chapter "internationale Ersatzneubaumodelle" describes the international discussion on reconstruction and the different implementation paths. Reasons for or against reconstruction from an overall social point of view and assessment criterions at the property level are stated in the synthesis. On the basis of the findings there is a potential of reconstruction in Austria, which needs to be evaluated on the basis of social, economical, ecological and planning aims at the property level. This strategy requires a legal framework for reconstruction. Therefore, the equalization and elimination of obstacles should be implemented in housing law, planning law, promotion law, fiscal law and building regulations law. Hence, in order to avoid undesirable developments, the precondition of a development process based on plans or supported by planning measures should be put in place.