Titelaufnahme

Titel
Mögliche Bewertungsmethoden für Geschäftsflächen inklusive Anwendung der Zoning Methode / von Harald J. Biricz
VerfasserBiricz, Harald J.
Begutachter / BegutachterinLambrecht, Volker
Erschienen2010
Umfangii, 73 Bl. : Ill., graph. Darst., Kt.
HochschulschriftWien, Techn. Univ., Master Thesis, 2010
SpracheDeutsch
DokumenttypMasterarbeit
URNurn:nbn:at:at-ubtuw:1-60749 Persistent Identifier (URN)
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Mögliche Bewertungsmethoden für Geschäftsflächen inklusive Anwendung der Zoning Methode [5.43 mb]
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Zusammenfassung (Deutsch)

Diese Masterthese beschaeftigt sich mit der Anwendung der Zoning Methode zur Ermittlung eines fiktiven Mietzinses fuer Geschaeftslokale in einem gemischt genutzten Objekt in Wien-Mariahilf. Es wurden fuenf Geschaeftslokale untersucht, die unterschiedliche Groeßen, Grundrisse, Ebenen, Geschaeftsbereiche und Nutzergruppen ansprechen. Geschaeftslokal 1 ist im Erdgeschoss und Kellergeschoss situiert, dabei ist der Verkauf im Erdgeschoss angesiedelt, das Kellergeschoss dient als Lager fuer die Verkaufsware, Sanitaerraeume und Personalraeume. Zum Transport der Ware vom Erdgeschoss in das Kellergeschoss ist ein eigener Lastenlift errichtet worden, der nur von diesem Lokal genutzt wird. Der fiktive Mietansatz ist um 18 % unter der tatsaechlich bezahlten Miete. Geschaeftslokal 2 ist nur im Erdgeschoss angesiedelt und bietet Telekommunikationsdienstleistung an. Durch aktuelle Vergleiche in ganz Wien sind solche Mieter aus der Telekommunikationsbranche bereit, an sehr guten Standorten weit ueber den Branchendurchschnitt liegende Mieten zu bezahlen - wichtig ist nur eine hohe Fußgaengerfrequenz und eine einpraegsame Wiedererkennung des Firmenlogos. Der fiktive Mietansatz ist um 15 % unter der tatsaechlich bezahlten Miete. Geschaeftslokal 3 ist im Erdgeschoss und im Zwischengeschoss angesiedelt, weist einen Altmietvertrag auf, der bereits aufgrund eines wirtschaftlichen Machtwechsels bereits auf den branchenueblichen Mietzins angehoben worden ist. In diesem Fall wurde die Nachhaltigkeit der Ertragskraft dieser Branche beruecksichtigt und entsprechend moderat fuer das Geschaeftslokal eingestuft, jedoch fuer diese Branche als brauchbar und erwirtschaftbar (Verkauf von Werkzeugen in einer Einkaufsstraße und nicht in Form eines Werkzeugsupermarktes oder Baumarktes). Die tatsaechlich bezahlte Miete ist um 77 % unter dem fiktiven Mietansatz. Geschaeftslokal 4 ist im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss angesiedelt. Durch umfangreiche bauliche Maßnahmen, die der Mieter in der Vergangenheit durchfuehrte, ist die Verkaufsflaeche im 1. Obergeschoss sowohl von der Straße bereits einsichtig und auch nach Eintreten in den Verkaufsraum im Erdgeschoss durch die Galerie- und Brueckenloesung sehr gut sichtbar. Es wurde in diesem Fall die Zonierung der Erdgeschoss und Obergeschossflaechen beide Male in Zone A aufgeteilt, um der hochwertigen Ausgestaltung auch im 1. Obergeschoss als Verkaufsflaeche gerecht zu werden. Der Verkauf von Sportartikel und Schuhen ist durch diese Loesung optimal 70 gelungen und der tatsaechlich bezahlte Mietzins ist um 15 % hoeher, als der ermittelte fiktive Mietansatz. Geschaeftslokal 5 ist im Erdgeschoss und im Kellergeschoss angesiedelt, wobei der ueberwiegende Teil der Verkaufsflaechen sich im rueckwaertigen Bereich im Erdgeschoss und im Kellergeschoss befinden. Dieses Geschaeftslokal weist einen Altmietvertrag auf mit einer entsprechend moderaten Miete. Hier ist die Zoning Methode kaum anwendbar, da die tatsaechlich bezahlte Miete um 80 % unter der fiktiven Miete ist. In diesem Objekt ist jedoch sehr klar erkennbar, dass im Bereich des Kellergeschosses die Zoning Methode mit 10 % und 25 % Ansatz von der Zone A im Kellerschoss nicht ansetzbar ist; wobei die Zone A im Kellergeschoss (umfasst Kassa und Produkte aus dem Erotikbereich und Videokassetten), sowie die Eintrittsbereich fuer die Videokabinen. Diese Zone A im Kellergeschoss wurde bereits nur mit 50 % von der Zone A im Erdgeschoss angesetzt. Bei allen vier Geschaeftslokalen, die Nutzflaechen von 15 m2 bis 313 m2 aufweisen, ist die Zoning Methode eine sehr taugliche Methode, um die Mietansaetze zu verifizieren. In einem Fall (Geschaeftslokal 3) ist das oesterreichische Mietrechtsgesetz mit seiner strikten Anwendung des angemessenen, branchenueblichen Mietzinses ein Hemmschuh fuer den Vermieter, auf Marktmieten zu kommen, andererseits jedoch fuer eine Durchmischung der Branchen auf einer Einkaufsstraße wiederum von Vorteil. Durch diese Angemessenheitspruefung ist auch die Chance vorhanden, dass alteingesessene Mieter im Wandel der Zeit und nach uebergabe an Eintrittsberechtigte eine erwirtschaftbare Miete leistbar ist und dadurch Branchen, die sonst in Nebenlagen verdraengt werden wuerden, sich auch in Toplagen behaupten koennen. Durch dieses Branchenvielfalt ist die Nachhaltigkeit der Mietertraegnisse fuer den Vermieter durchaus gegeben, was sich auch in einem fast nicht wahrnehmbaren Mietausfall darstellt und in sehr marginalen Ausgaben fuer Instandhaltung, da die Mieter groeßtenteils die Adaptierungsarbeiten in Eigenregie durchgefuehrt haben. Weiters ist durch die Innenhofueberbauung eine optimale Nutzflaechengestaltung erfolgt, die Nebenflaechen konnten in diese Bereiche verlegt werden, oder wie in Top 4 = Sportartikelhaendler, sogar als hochwertige Nebenverkaufsflaeche umgestaltet werden. Der Verkehrswert, abgeleitet aus dem Ertragswert ist durch die vereinnahmten Marktmieten in der Bandbreite, wobei fuer die beiden Altmietvertraege noch Ertragssteigerungspotential vorhanden ist. Dieser Umstand wurde im Kapitalisierungszinssatz beruecksichtigt.