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Title
Vorhersehbarkeit von Immobilienkrisen und Auswirkungen auf die Risikopolitik beteiligter Unternehmen / von Markus Haiden
AuthorHaiden, Markus
CensorTrappl, Stefan
Published2012
Description87 Bl. : graph. Darst.
Institutional NoteWien, Techn. Univ., Master Thesis, 2012
LanguageGerman
Document typeMaster Thesis
URNurn:nbn:at:at-ubtuw:1-53950 Persistent Identifier (URN)
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Vorhersehbarkeit von Immobilienkrisen und Auswirkungen auf die Risikopolitik beteiligter Unternehmen [1.17 mb]
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Abstract (German)

In den vergangenen Jahren ist eine Unzahl von Projektfinanzierungen zufolge der Wirtschaftskrise des Jahres 2008 gescheitert. Grundsätzlich gute Projekte ließen sich nicht mehr vermarkten. Immobilienwerte, die noch zu Zeiten der Genehmigung der Finanzierung als realistisch eingestuft wurden, kollabierten innerhalb weniger Jahre, was nachhaltig negative Auswirkungen auf die finanzierenden Institute hatte und diese ebenfalls in erhebliche Schwierigkeiten manövrierte. Als Ursache ist durchwegs eine Überhitzung der Märkte zu sehen, die man auch als Blase bezeichnet. Dieses Phänomen ist von der Region unabhängig, berücksichtigt man, dass die Krise ihren Ausgang in den USA nahm. Das heißt, es ist vorerst unabhängig vom Entwicklungsgrad des Landes, ob die Entwicklung einer Blase möglich ist oder nicht. Ein Verfall der Immobilienwerte ist per se noch nicht als Problem zu betrachten. Selbstverständlich hat dies Auswirkungen auf die Vermögenssituation des Unternehmens (SPV), aber nicht notwendigerweise auf das finanzierende Institut. Nachhaltige Probleme entstehen erst, wenn die Werte unter das Niveau des begebenen Kreditbetrages fallen. Die Frage die es zu klären gilt, ist jene, warum der Spielraum zwischen Errichtungskosten und Immobilienwert in vielen Fällen nicht ausreicht um das entsprechende Projekt zu retten. Eine mögliche Erklärung ist ein vermindertes Augenmerk auf die Errichtungskosten, da aufgrund der optimistischen Marktlage davon ausgegangen wird, mögliche Baukostenüberschreitungen zu kompensieren. Den einzigen Anspruch, den ein finanzierendes Institut an ein problematisches Projekt haben kann, ist, dass der Besicherungswert über den finanzierten Errichtungskosten verbleibt. Die Aufgabe einer nachhaltigen Risikopolitik ist die Einschätzung der zukünftigen Marktentwicklungen. Mit einer entsprechenden Anzahl an verfügbaren Daten muss es mittlerweile möglich sein, selbst einschneidende Krisenzeiten wie die der letzten Jahre vorherzusehen. Damit ist es möglich, die Finanzierungen derart auszusteuern, dass grundsätzlich gute Projekte zumindest über die Krisenjahre weitergeführt werden können. Es wird im Rahmen dieser Arbeit gezeigt, dass eine Interpretation der Daten entwickelter Märkte eine gewisse Vorhersage entstehender Blasen ermöglicht. Dies geschieht durch einen Vergleich des österreichischen Marktes mit ausgewählten Ländern des CEE - und SEE - Raumes. Die Erkenntnisse der vergangenen Jahre müssen folglich aus grundsätzlich zwei Komponenten bestehen. Ersten gilt es, eine drohende Blase zu erkennen und entsprechende Maßnahmen bereits bei der Genehmigung einer Finanzierung zu treffen. Die Errichtungskosten bleiben im Endeffekt die einzige kalkulierbare Größe im gesamten Ablauf, da die Baukosten nicht im selben Ausmaß ansteigen müssen wie die Immobilienwerte zu Hochkonjunkturzeiten. Vereinfacht ausgedrückt - ein Haus kostet grundsätzlich immer dasselbe, unabhängig von seinem Wert nach Fertigstellung. Die zweite Erkenntnis liegt in der Annahme der anzusetzenden Eingangsparameter zur realen Einstufung des Risikos. Damit ist gemeint, dass es Aufgabe der Bank sein sollte, immer nachhaltige Verkaufs- bzw. Mieterlöse anzusetzen, unabhängig von den kurzfristigen aktuellen Marktgegebenheiten. Dies würde die einzige Garantie darstellen, ein Projekt durch Krisenjahre zu bringen. Mit dieser Vorgehensweise würden sich außerdem auch Krisen verhindern lassen, da die Banken aktiv Einfluss auf die Überhitzung der Märkte nehmen könnten.