Titelaufnahme

Titel
Kostenkennwerte für Fachmarktzentren : empirische Untersuchung anhand eines realisierten FMZ-Projektes und Vergleich der dabei ermittelten Daten mit den in der Literatur publizierten Kennwerten / von Christian Perina
Verfasser / Verfasserin Perina, Christian
Begutachter / BegutachterinPeham, Harald
Erschienen2012
UmfangVIII, 172 Bl. : Ill., graph. Darst., Kt.
HochschulschriftWien, Techn. Univ., Master Thesis, 2012
SpracheDeutsch
DokumenttypMasterarbeit
URNurn:nbn:at:at-ubtuw:1-53797 Persistent Identifier (URN)
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Kostenkennwerte für Fachmarktzentren [9.72 mb]
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Zusammenfassung (Deutsch)

Zum Einzelhandels-Objekt "Fachmarktzentrum" gibt es in der Literatur weder spezifische Auswertungen von Bauwerkskosten-Kennwerten noch aussagekräftige Bauausführungsbeschreibungen. Diese Kostenkennwerte sind aber wichtig bei der Bewertung. Zwar sind Fachmarktzentren klassische Rendite-Objekte, die nach der Ertragswertmethode bewertet werden, dennoch gibt es einige Ausnahmen, wo die Ermittlung der Herstellungskosten, mittels Anwendung von Kostenkennwerten, relevant ist. Beispielsweise als Basis für die Festlegung von Instandhaltungskosten oder für die Ermittlung des Residualwertes im Rahmen einer FMZProjektentwicklung. Der Markt für Fachmarktzentren ist sehr Developer- orientiert, ein Umstand, wodurch möglicherweise aus Konkurrenzgründen die Weitergabe solcher, durch aufwendige Projektdaten-Analysen gewonnener Kennzahlen kaum erfolgt. Problematisch ist aber auch die Abschätzung der Ausstattungsvarianten, die je nach Mieter und Branche, sehr große Kostenunterschiede ergeben. Selbst bei gleicher Ausstattung können Qualitätsanforderungen oft sehr unterschiedlich sein. Der Lebensmittel-EH hat im Vergleich zum Non-Food-Bereich (FMZ) höhere Ansprüche, die sich daher in den Bauwerkskosten niederschlagen. Diese Aussage wird bestätigt durch die parallel ermittelten Kostenkennwerte für den ebenfalls analysierten Lebensmittel-Discounter. Die empirische Untersuchung bezieht sich auf ein 2010 in Oberösterreich realisiertes Fachmarktzentrums- Projekt. Dieses wurde 2011 eröffnet und besteht aus fünf Fachmärkten und einem, baulich getrennten, als "Magnet" fungierenden, Lebensmittel- Discounter. Das Fachmarktzentrum hat eine Fläche von insgesamt 2.560 mBGF bei 2.332 m Mietfläche. Mit seiner Größe fällt dieses analysierte FMZ in die Größenklasse 1.500-5.000 mGLA hinein, in welche 142 der 250 österreichischen Fachmarktzentren zugeordnet werden können. Es ist daher der Schluss nahliegend, dass es sich bei dem untersuchten FMZ um ein, für seinen Immobilien-Typ, repräsentatives Objekt handelt. Sämtliche Analysen basieren auf einzeln vergebenen, endabgerechneten Gewerken. In dieser Arbeit wurde auf die Bauwerkskosten nach ÖNORM B1801-1 fokussiert, auf deren Basis die Ableitung der Kostenkennwerte erfolgte. Es wurden dabei weder Planungs- noch Nebenkosten berücksichtigt und alle Preisangaben verstehen sich exklusive Umsatzsteuer. Bei der Analyse der Abrechnungsunterlagen des realisierten FMZ-Projektes wurden auch alle Preisnachlässe berücksichtigt. Sämtliche Kosten wurden Gewerke- und Topgenau zugerechnet. Der empirisch ermittelte Durchschnittswert von 622 EUR/mBGF für das realisierte oberösterreichische FMZ wurde auch mit den in der Literatur recherchierten Werten verglichen. Diese wurden mit Faktoren derart angepasst, damit eine Vergleichbarkeit in den Bestimmungsgrößen Vergleichsjahr, USt., Währung, Bezugseinheit und Regionalität gegeben ist. Alle Werte wurden somit auf Basis 2010, exkl. USt., nach österreichischem Preisniveau (Regionalfaktor) und in EUR/mBGF verglichen. Der direkte Vergleich mit dem herausgegriffenen BKI 2010 Wert für Verbrauchermärkte erbrachte eine hohe Übereinstimmung. Allerdings ist diesbezüglich kritisch anzumerken, dass in dieser Publikation keine Bauausführungsbeschreibungen angegeben sind und nicht nachvollziehbar ist, woraus sich die Werte aggregieren. Es ist daher davon auszugehen, dass es sich bei dem angegeben BKI-Kostenkennwert eher um die Variante "Edelrohbau" handelt. Parallel zu dem FMZ-Kostenkennwert wurde jener, des schlüsselfertig errichteten Lebensmittel-Discounters, mit 862 EUR/mBGF errechnet. Basierend auf dem untersuchten FMZ-Projekt wurde dessen Benchmark "Edelrohbau" mit 616 EUR/mBGF ermittelt. Ein verallgemeinerter Kostenkennwert für Fachmarktzentren, in mittlerer Ausführungsqualität, wurde aus den Mieteranforderungen mit "Edelrohbau plus 10-14%" abgeleitet.

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