Titelaufnahme

Titel
Der Wiener Kohlmarkt : eine Analyse der Kapitalisierungszinssätze und anderen bewertungsrelevanten Faktoren / von Sohrab Torabi
VerfasserTorabi, Sohrab
Begutachter / BegutachterinKohlmaier, Katharina
Erschienen2011
UmfangIII, 86, XXI Bl. : Ill., graph. Darst., Kt.
HochschulschriftWien, Techn. Univ., Master Thesis, 2011
SpracheDeutsch
DokumenttypMasterarbeit
URNurn:nbn:at:at-ubtuw:1-53708 Persistent Identifier (URN)
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Der Wiener Kohlmarkt [1.58 mb]
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Zusammenfassung (Deutsch)

Der Kohlmarkt ist die "Luxusmeile" Österreichs. Sie ist vergleichbar mit dem Rodeo Drive in Beverly Hills, der New Bond Street in London, der Fifth Avenue in New York oder den Champs Elysee in Paris. Trotz der Prominenz der Lage und der dortigen Ansammlung von Luxusmarken ist die Menge verfügbarer immobilienwirtschaftlicher Information zum Thema begrenzt und minderwertig. Prinzipiell liegt das Problem für Ausnahmelagen wie den Kohlmarkt darin, dass die Modelle und Praktiken, die im Normalfall angewendet werden, nur begrenzt oder mit erheblichen Modifikationen auf die je spezifische Situation übertragbar sind. Durch die geringe Zahl an Transaktionen, ihren zeitlich relativ großen Abstand und die Eigentümerverhältnisse sind Vergleichswerte für den Kohlmarkt begrenzt vorhanden und anwendbar. Die Möglichkeit, Vergleichswerte aus der Umgebung zu beziehen, besteht selbstverständlich, nur wären diese wiederum höchstens begrenzt verwertbar, weil der Lagefaktor am Kohlmarkt einen hohen Zuschlag ausmachen kann. Es sollten am Kohlmarkt prinzipiell ertragsorientierte Verfahren für Bewertungen angewendet werden. Hier sollte große Aufmerksamkeit dem KZS, der RND und dem Einfluss des DMS auf die Bewertung gelten. Weil der Kohlmarkt die exklusivste Lage im 1. Bezirk ist und abgesehen von Besonderheiten jedes einzelnen Objekts, wäre der Lagefaktor immer ein Grund, den KZS im Schnitt niedriger zu halten als im restlichen 1. Bezirk. Auf Basis der vorhandenen Marktdaten und wegen des Nichtvorhandenseins tatsächlicher Einnahmezahlen für die Objekte am Kohlmarkt ist eine Wertfestlegung, die den üblichen Kriterien entspricht, nicht möglich. Es ist jedoch möglich, eine Schätzung zu erstellen, die auf dem fiktiven Szenario einer kompletten Neuvermietung des Bestandes basiert. In dieser vereinfachten Darstellung ist der Wert des Kohlmarkts auf Basis von Roherträgen bei ca. EUR 1,8 Mrd. zu veranschlagen. Diese Zahl ist nicht der addierte Verkehrswert der einzelnen Immobilien am Kohlmarkt. In der Praxis muss jede einzelne Immobilie auf Basis aller ihrer spezifischen Eigenschaften und Zahlen bewertet werden.