DCF-Verfahren im Vergleich zum Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung von IMBAS

Abstract

Aufgrund der immer höheren Qualität und vereinheitlichten Bewertung im Zuge von Immobilienkäufen und -verkäufen ist in letzter Zeit eine Vereinheitlichung der Bewertungsstandards sowohl im nationalen als auch im internationalen Bereich merkbar. Angelsächsische Methoden finden aufgrund klar definierter und für jeden Bereich umlegbarer Standards auch im nationalen Bereich größere Bedeutung. Trotz alledem gibt momentan in Österreich das Liegenschaftsbewertungsgesetz den gesetzlich definierten Standard für Immobilienbewertungen vor. Ein weiterer Standard für Immobilienbewertung wird durch die ÖNORM B 1802 und die European Valuation Standards festgelegt. Im internationalen Bereich werden die Standards primär von den jeweiligen Berufsverbänden definiert und veröffentlicht, wobei es aber z. B. mit der Wertverordnung in Deutschland ein vergleichbares Gesetz zum Liegenschaftsbewertungsgesetz gibt. Da das Immobiliengeschäft nach einer hochspekulativen Phase, in der in Österreich Immobilien innerhalb weniger Tage den Besitzer mit einem gewissen Gewinnaufschlag gewechselt haben, zunehmend für langfristige Vermögensveranlagungen sowohl im institutionellen als auch im privaten Bereich genutzt wird, ist eine möglichst hohe Qualität der Wertermittlung von großer Notwendigkeit. Ein wichtiger Punkt spielt hierbei auch die Nachvollziehbarkeit des ermittelten Wertes. Hier kommt nun der Schwerpunkt der vorliegenden Arbeit zum Tragen, da hier ein wesentlicher Schwerpunkt auf den Vergleich des statischen, normierten Ertrags- wertverfahren mit dem dynamischen, international anerkannten DCF-Verfahren gelegt wird. Anhand eines frei erfundenen Beispiels soll gezeigt werden, dass das Ertragswertverfahren nicht die gleiche Flexibilität und Nachvollziehbarkeit wie das DCF-Verfahren bietet.