Risikobewertung und Marktwertermittlung von Hotelimmobilien am Beispiel von Stadthotels und Wellnesshotels in Österreich

Abstract

In der letzten Dekade hat sich der österreichische Hotelimmobilienmarkt dahingehend entwickelt, dass immer mehr Vier bis Fünf Sterne Hotels mit Spa- oder Wellness-Bereichen gebaut wurden, so dass die österreichische Hotellandschaft immer stärker von Spezialimmobilien geprägt ist. In der Fachliteratur bezüglich Immobilien, ist das Thema Spezialimmobilien noch sehr stark unterrepräsentiert. Diese Masterarbeit soll eine Übersicht über die verschiedenen Problematiken der Spezialimmobilie, insbesondere in Bezug auf Hotel Immobilien, zeigen. Neben einer Übersicht zu Risiken im Allgemeinen wird das Thema der Spezialimmobilien, und der schlechteren Drittverwendungsfähigkeit dieser, zunächst grundsätzlich besprochen und dann anhand der Hotelbranche verdeutlicht, wobei auch eine Einführung der Problematik zu Wellness-Hotelimmobilien enthalten ist. Der Wellness- Bereich ist in Österreich besonders stark ausgeprägt und ist die letzten Jahre stark gewachsen, mit dem Ziel die Abhängigkeit vom Sommer- und Winter-Tourismus zu vermindern, da der Wellness-Bereich ein ganzjähriges Publikum findet. In dieser Masterarbeit werden verschiedene Bewertungsmethoden, die in Österreich üblich sind, besprochen. Da ein späteres praktisches Beispiel zeigen soll, inwiefern ein potentieller Investor oder Verkäufer einer Hotelimmobilie den Markt- oder Verkehrswert berechnen kann, ist die Ertragswertmethode in abgewandelter Form gewählt worden, um eine Bewertungsanalyse durchzuführen. Neben der Darstellung eines Schemas zur Bewertung von Hotelimmobilien wird auch im Einzelnen auf verschiedene Kennzahlen Bezug genommen, die sich grundsätzlich zum Vergleich mit anderen Hotelobjekten eignen. Neben dem Erkenntnisgewinn, wie eine schematische Bewertung nach dem Ertragswertverfahren für Hotelimmobilien auszusehen hat, kann der geneigte Leser sich anhand der verschiedenen Erklärungen bezüglich der verschiedenen Hotelbewertungskennziffern, so auch einen Vergleich mit spezifisch ausgewählten Kennziffern anfertigen. Diese Masterarbeit gibt also nicht nur eine Übersicht über die Spezialimmobilien den österreichischen Tourismusmarkt 2014/2015 und die Bedeutung der Wellness-Bereiche der Hotels, sondern liefert zudem auch eine Methode zur Bewertung jeglicher Hotelimmobilien und erläutert die Errechnung darüber hinausgehender Kennzahlen, um ein Hotel auch international mit einem anderen Hotel vergleichen zu können.