Verwertung von Liegenschaften durch Zwangsversteigerung

Abstract

Zur Exekution auf Liegenschaften stehen als Exekutionsmittel die zwangsweise Pfandrechtsbegründung, die Zwangsverwaltung und die Zwangsversteigerung zur Verfügung. Bei der Zwangsversteigerung soll die Forderung, wegen der Exekution geführt wird, aus dem Erlös der Verwertung (Verkauf) einer Liegenschaft des Schuldners getilgt werden. Vorraussetzung ist immer dass dem Schuldner auch wirklich das rechtmäßige Eigentum an der Liegenschaft zukommt: d.h. ist es unerlässlich zunächst den aktuellen Grundbuchsstand zu erheben: Ist für die Forderung des betreibenden Gläubigers kein vertragliches Pfandrecht im Grundbuch einverleibt sollte er, bei Zahlungsschwierigkeiten des Schuldners, sobald er über einen rechtsgültigen Titel gegen den Schuldner verfügt, die nunmehr vollstreckbar gewordene Forderung im Grundbuch einverleiben lassen. Er ist ab diesem Zeitpunkt vor einem Eigentümerwechsel geschützt und kann in diesem Rang auch gegen jeden späteren Eigentümer der Liegenschaft die Zwangsversteigerung beantragen. Die Versteigerung kann aber unmöglich werden bei bereits grundbücherlich einverleibten Vorkaufsrechten (falls der Berechtigte sein Vorkaufsrecht spätestens im Versteigerungstermin gegen den betreibenden Gläubiger mit Klage durchsetzt), bei § 40 Abs 2 WEG Anmerkungen (die Anmerkung sichert dem WE-Bewerber die Möglichkeit der Aussonderung des Mindestanteils und des damit verbundenen Mindestanteils) oder bei einem Superädifikat (welches nicht im Eigentum des Schuldners steht). Auch die grundbücherliche Vormerkung, (bedingter Rechtserwerb) andere Anmerkungen wie z.B. die grundbücherliche Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung und eingetragene Veräußerungs und Belastungsverbote können das Verfahren behindern. Ist für die Forderung des betreibenden Gläubigers ein vertragliches Pfandrecht einverleibt, sollte er bereits die Klage auf Zahlung der Forderung im GB anmerken lassen. Diese Anmerkung der Hypothekarklage hat zur Folge, dass diese auch gegen jeden späteren Eigentümer der Liegenschaft wirksam ist. Wesentlich ist, dass der betreibende Gläubiger bereits bei Pfandrechtsbegründung die grundbücherliche (Eigentums)Situation der Liegenschaft hinterfragt (Bestandrechte, öffentlich- rechtliche Lasten, privatrechtliche Lasten, Wohnungseigentum von Partnern, Gütergemeinschaft, etc.) und auch genau das Zubehör der Liegenschaft bezeichnet, welches für die Forderung mithaften soll. Grundsätzlich sollte durch die Zwangsversteigerung der Liegenschaft die betriebene Forderung (incl. aller Nebenkosten des Verfahrens wie z.B. Gerichts- und Anwaltskosten, etc.) des Gläubigers befriedigt werden können. Oftmals kann aber eine, durch den Verpflichteten herbei geführte, Pfandverschlechterung diese wenig ertragreich machen: Der Schuldner lässt die Liegenschaft verkommen, schließt Mietverträge ab um den Gläubiger zu schädigen, versucht noch Kapital aus der Liegenschaft zu schlagen (Kautionen, Mietzinsvorauszahlungen) oder "sabotiert" das Verfahren indem er es verzögert. Auch wird durch die Zwangsversteigerung, nach Expertenmeinung, selten ein realistischer Marktpreis erzielt, wie dies im Freihandverkauf möglich wäre. Letztendlich können jene Ansprüche, die bei der Verteilung bevorzugt zu befriedigen sind (Auslagen und Vorschüsse einer Verwaltung, Sondermassekosten, rückständige öffentliche Abgaben, Wohnungseigentümerforderungen) das Meistbot soweit schmälern, dass die Forderungen der Gläubiger nur zum Teil bzw. gar nicht mehr gedeckt werden. Oftmals lassen sich durch Schuldenregulierungsmaßnahmen (Zinssatzsenkung, Ratenzahlungen, Stundung, Abschlagszahlung) oder durch den Abschluss einer Verkaufsvollmacht mit dem Schuldner (freihändige Veräußerung der Liegenschaft) "billigere" Lösungen herbeiführen. Jedenfalls sollte der Gläubiger die Exekution auf andere Vermögensteile des Schuldners (Gehaltsexekution, Fahrnisexekution) oder die Zwangsverwaltung (die laufenden Erträge der Liegenschaft können die Kredit- bzw. Schuldenrückführung langfristig sicherstellen) vorrangig betreiben.